Detaljna analiza cijena, trendova i investicionih prilika na tržištu nekretnina u Budvi. Podaci se ažuriraju kvartalno.
Preuzmi PDFOsnovni makroekonomski i demografski pokazatelji
Prosjek za I kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Budvi po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
| Struktura stana | Prosječna cijena po m² | Prosječna ukupna cijena | Godišnji trend | Broj oglasa |
|---|---|---|---|---|
| garsonjere | 3,289 €/m² | 101,906 € | +10.6% | 192 |
| jednosobni stanovi | 3,418 €/m² | 166,555 € | +13.0% | 1,428 |
| dvosobni stanovi | 3,395 €/m² | 279,198 € | +12.4% | 1,314 |
| trosobni stanovi | 3,179 €/m² | 409,351 € | -5.5% | 534 |
| četvorosobni stanovi | 3,296 €/m² | 498,709 € | -1.4% | 56 |
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Trend prosječne cijene po m² za stanove
Cijena po kvadratnom metru za stanove u Budvi porasla je za 9.9% u posljednjih 12 mjeseci (sa 3,043 EUR/m² na 3,344 EUR/m²).
| Period | Prosj. cijena/m² | Kv. promjena | God. promjena |
|---|---|---|---|
| Q1 2026 | 3,344 € | +1.2% | +9.9% |
| Q4 2025 | 3,303 € | -3.0% | — |
| Q3 2025 | 3,405 € | +6.4% | — |
| Q2 2025 | 3,199 € | +5.1% | — |
| Q1 2025 | 3,043 € | — | — |
Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama
Budva rivijera obuhvata više atraktivnih lokacija, od istorijskog Starog Grada do popularnih plaža Bečića i Rafailovića. Svaka zona ima specifičnu dinamiku cijena i ciljnu grupu kupaca.
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Analiza prinosa i investicionih prilika
| Opština | Prosječna cijena po m² | Prosj. renta/m² | Prosječna površina | Bruto prinos od najma |
|---|---|---|---|---|
| Bečići | 3,351 € | 13 € | 63 m² | 4.7% |
| Centar | 3,854 € | 15 € | 66 m² | 4.7% |
| Rafailovići | 4,216 € | 13 € | 72 m² | 3.7% |
| Rozino | 3,543 € | 13 € | 71 m² | 4.4% |
| Pržno | 3,209 € | 14 € | 76 m² | 5.2% |
| Dubovica | 2,954 € | 12 € | 53 m² | 4.9% |
| Podkošljun | 3,191 € | 12 € | 51 m² | 4.5% |
| Velji Vinogradi | 2,919 € | 14 € | 51 m² | 5.8% |
Prosječan stan od 68m² u Budvi — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3% – 6% | Progresivna skala za vrijednosti iznad 150,000 € |
| PDV (novogradnja) | 21% | Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća |
| Notarski troškovi | ~€400 – €700 | Obavezni, definisani notarskom tarifom |
| Uknjižba u katastar | €50 – €200 | Administrativne takse za upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 3% – 6% | Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane |
| Advokatski troškovi | €500 – €2,000+ | Preporučeno za pravnu sigurnost |
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Kvartalni pregled — Budva
| Period | Plata | Izvor |
|---|---|---|
| Januar '26 | €1,416 | 📎 |
| Februar '26 | €1,424 | 📎 |
| Q1 '26 prosjek | €1,420 | 📊 |
📎 Uprava za Statistiku podaci. Q1 Ø = prosjek dostupnih mjeseci (Januar, Februar).
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Budvi tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,344 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Budva je ostvarila ~45.000 turističkih noćenja u jan–feb 2026, sa udjelom od 59,1% u ukupnim primorskim noćenjima — najveći broj posjetilaca na crnogorskom primorju.
MSP br. 3/2026 (jan–feb 2026)
U premium zonama (Stari Grad, Sveti Stefan) gotovo nema novih projekata, što podiže cijene postojećih nekretnina.
Prostorni plan opštine Budva
Napredak Crne Gore ka EU članstvu privlači sve više međunarodnih investitora u budvansko tržište.
77% uvoza iz EU zemalja (jan 2026)
Izrazita sezonalnost cijena — ljeto donosi 10-15% premium u odnosu na zimski period, posebno u turističkim zonama.
Istorijski trend cijena 2023-2026
Polazna cijena: 3,344 €/m² (Q1 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
| Scenario | Očekivani god. rast | Prosj. cijena/m² kraj 2026 | Vjerovatnoća |
|---|---|---|---|
| Optimističan | +14-16% | 3,846 €/m² | 25% |
| Bazni BAZNI | +9-11% | 3,678 €/m² | 55% |
| Konzervativan | +4-6% | 3,511 €/m² | 20% |
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Budvi
Prema analizi 3932 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Budvi iznosi 3,344 €/m².
Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Budvi bilježi stabilan rast od 9.9% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 884 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.7%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Prosječna cijena stana u Budvi u februaru 2026. iznosi oko 3.500 EUR/m², dok kuće u prosjeku koštaju oko 2.800 EUR/m². Cijene variraju značajno po lokaciji — Stari Grad bilježi i do 8.000 EUR/m², dok Petrovac nudi cijene od 2.200 EUR/m².
Cijene nekretnina u Budvi bilježe stabilan rast od 7,7% na godišnjem nivou (Q1 2026). Budva je najtraženija turistička destinacija u Crnoj Gori sa 40,2% udjela u ukupnim primorskim noćenjima (feb 2026), što pokreće snažnu investicionu potražnju.
Stari Grad nudi najviši ROI za kratkoročno iznajmljivanje (8-11% godišnje) zahvaljujući premium poziciji i turističkoj atraktivnosti. Bečići i Petrovac nude odličan balans između cijene i potencijala rasta. Okolina Svetog Stefana je premium segment sa rastućim cijenama.
Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potrebno je pribaviti evidencioni broj stranca u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze. Procedura se obično završi u roku od 30-60 dana.
Prosječan bruto prinos od najma u Budvi kreće se od 6% do 11% godišnje, zavisno od lokacije i tipa nekretnine. Budva ima najdužu turističku sezonu na crnogorskom primorju (maj-oktobar), a u Starom Gradu dnevne cijene najma dostižu 150-350 EUR u špicu sezone.