Detaljna analiza cijena, trendova i investicionih prilika na tržištu nekretnina u Kotoru. Podaci se ažuriraju kvartalno.
Preuzmi PDFOsnovni makroekonomski i demografski pokazatelji
Prosjek za II kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Kotoru po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
| Struktura stana | Prosječna cijena po m² | Prosječna ukupna cijena | Godišnji trend | Broj oglasa |
|---|---|---|---|---|
| garsonjere | 3,031 €/m² | 90,352 € | +2.4% | 59 |
| jednosobni stanovi | 3,669 €/m² | 190,288 € | +8.2% | 360 |
| dvosobni stanovi | 4,047 €/m² | 308,620 € | +25.8% | 352 |
| trosobni stanovi | 3,462 €/m² | 409,890 € | +6.6% | 171 |
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Trend prosječne cijene po m² za stanove
Cijena po kvadratnom metru za stanove u Kotoru porasla je za 14.9% u posljednjih 12 mjeseci (sa 3,222 EUR/m² na 3,701 EUR/m²).
| Period | Prosj. cijena/m² | Kv. promjena | God. promjena |
|---|---|---|---|
| Q2 2026 | 3,701 € | +2.7% | +14.9% |
| Q1 2026 | 3,605 € | +2.3% | +11.8% |
| Q4 2025 | 3,525 € | +8.2% | — |
| Q3 2025 | 3,258 € | +1.1% | — |
| Q2 2025 | 3,222 € | -0.1% | — |
| Q1 2025 | 3,226 € | — | — |
Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama
Kotorska rivijera obuhvata nekoliko distinktivnih zona — od UNESCO-zaštićenog Starog Grada do mirnih priobalnih naselja poput Dobrote i Prčanja. Svaka lokacija nosi posebnu cijenu i profil kupca.
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Analiza prinosa i investicionih prilika
| Opština | Prosječna cijena po m² | Prosj. renta/m² | Prosječna površina | Bruto prinos od najma |
|---|---|---|---|---|
| Dobrota | 4,042 € | 15 € | 71 m² | 4.5% |
| Radanovići | 2,630 € | 10 € | 52 m² | 4.6% |
| Risan | 3,652 € | 14 € | 73 m² | 4.6% |
| Kavač | 3,364 € | 12 € | 42 m² | 4.3% |
| Škaljari | 3,501 € | 14 € | 42 m² | 4.8% |
| Lastva Grbaljska | 2,595 € | 9 € | 58 m² | 4.2% |
| Stari Grad Kotor | 5,226 € | 17 € | 59 m² | 3.9% |
Prosječan stan od 68m² u Kotoru — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3% – 6% | Progresivna skala za vrijednosti iznad 150,000 € |
| PDV (novogradnja) | 21% | Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća |
| Notarski troškovi | ~€400 – €700 | Obavezni, definisani notarskom tarifom |
| Uknjižba u katastar | €50 – €200 | Administrativne takse za upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 3% – 6% | Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane |
| Advokatski troškovi | €500 – €2,000+ | Preporučeno za pravnu sigurnost |
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Kvartalni pregled — Kotor
| Period | Plata | Izvor |
|---|---|---|
| April '26 | €1,237 | 📎 |
| Maj '26 | €1,242 | 📎 |
| Jun '26 | €1,259 | 📎 |
| Q2 '26 prosjek | €1,246 | 📊 |
📎 Uprava za Statistiku podaci. Q2 Ø = prosjek Apr, Maj i Jun.
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Kotoru tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,701 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Stari Grad Kotor je UNESCO svjetska baština od 1979. godine — to osigurava trajnu turističku atraktivnost i ograničava novu gradnju, štiteći vrijednost nekretnina.
UNESCO registar svjetske baštine
Prosječna bruto plata €1,246 uz najbrži rast među gradovima (+6.6% god.), što jača lokalnu kupovnu moć.
MSP 7/2026
Kotor je jedna od vodećih kruzing destinacija na Jadranu; 103,853 noćenja u obuhvaćenim primorskim opštinama (8.0% udjela, Q2 '26) uz stalnu potražnju za smještajem.
MSP 7/2026
Svega 10 minuta od Tivta i Porto Montenegra, što privlači kupce koji žele kulturnu sredinu blizu luksuznog marina-huba.
Geografska prednost
Polazna cijena: 3,701 €/m² (Q2 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
| Scenario | Očekivani god. rast | Prosj. cijena/m² kraj 2026 | Vjerovatnoća |
|---|---|---|---|
| Optimističan | +16-18% | 4,330 €/m² | 25% |
| Bazni BAZNI | +11-13% | 4,145 €/m² | 55% |
| Konzervativan | +6-8% | 3,960 €/m² | 20% |
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Kotoru
Prema analizi 1070 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Kotoru iznosi 3,701 €/m².
Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Kotoru bilježi stabilan rast od 14.8% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 884 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.2%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Prema Estitor podacima za Q2 2026, prosječna cijena stana u Kotoru iznosi oko 3,701 €/m². Cijene variraju po lokaciji — najviše cijene bilježi Stari Grad Kotor (~5,226 €/m²), dok Lastva Grbaljska nudi pristupačnije opcije (~2,595 €/m²).
Cijene u Kotoru bilježe snažan rast tokom 2026. UNESCO status Starog Grada, blizina Tivta i Porto Montenegra, te rastuća potražnja međunarodnih kupaca podržavaju kontinuirani rast; Kotor je zabilježio i najbrži rast prosječnih plata na primorju (+6.6%, Q2 '26).
Najviši bruto prinos od najma trenutno bilježi Škaljari (~4.8%), na osnovu prikazanih podataka o renti. Detaljan prinos po naselju dat je u tabeli prinosa od najma iznad.
Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potrebno je pribaviti evidencioni broj stranca u Poreskoj upravi. Procedura se obično završi u roku od 30-60 dana.
Prosječan bruto prinos od najma u Kotoru iznosi približno 4.2% godišnje, na osnovu odnosa prosječne rente i prodajne cijene. Detaljan prinos po naselju dat je u tabeli prinosa od najma iznad.