Detaljna analiza cijena, trendova i investicionih prilika na tržištu nekretnina u Kotoru. Podaci se ažuriraju kvartalno.
Preuzmi PDFOsnovni makroekonomski i demografski pokazatelji
Prosjek za I kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Kotoru po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
| Struktura stana | Prosječna cijena po m² | Prosječna ukupna cijena | Godišnji trend | Broj oglasa |
|---|---|---|---|---|
| garsonjere | 3,330 €/m² | 114,079 € | -4.0% | 46 |
| jednosobni stanovi | 3,726 €/m² | 196,397 € | +14.6% | 289 |
| dvosobni stanovi | 3,855 €/m² | 292,531 € | +37.3% | 300 |
| trosobni stanovi | 3,443 €/m² | 447,892 € | -13.0% | 141 |
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Trend prosječne cijene po m² za stanove
Cijena po kvadratnom metru za stanove u Kotoru porasla je za 11.8% u posljednjih 12 mjeseci (sa 3,226 EUR/m² na 3,605 EUR/m²).
| Period | Prosj. cijena/m² | Kv. promjena | God. promjena |
|---|---|---|---|
| Q1 2026 | 3,605 € | +2.3% | +11.8% |
| Q4 2025 | 3,525 € | +8.2% | — |
| Q3 2025 | 3,258 € | +1.1% | — |
| Q2 2025 | 3,222 € | -0.1% | — |
| Q1 2025 | 3,226 € | — | — |
Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama
Kotorska rivijera obuhvata nekoliko distinktivnih zona — od UNESCO-zaštićenog Starog Grada do mirnih priobalnih naselja poput Dobrote i Prčanja. Svaka lokacija nosi posebnu cijenu i profil kupca.
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Analiza prinosa i investicionih prilika
| Opština | Prosječna cijena po m² | Prosj. renta/m² | Prosječna površina | Bruto prinos od najma |
|---|---|---|---|---|
| Dobrota | 3,852 € | 14 € | 85 m² | 4.4% |
| Radanovići | 2,491 € | 11 € | 50 m² | 5.3% |
| Kavač | 3,426 € | 12 € | 57 m² | 4.2% |
| Škaljari | 3,412 € | 13 € | 60 m² | 4.6% |
Prosječan stan od 77m² u Kotoru — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3% – 6% | Progresivna skala za vrijednosti iznad 150,000 € |
| PDV (novogradnja) | 21% | Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća |
| Notarski troškovi | ~€400 – €700 | Obavezni, definisani notarskom tarifom |
| Uknjižba u katastar | €50 – €200 | Administrativne takse za upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 3% – 6% | Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane |
| Advokatski troškovi | €500 – €2,000+ | Preporučeno za pravnu sigurnost |
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Kvartalni pregled — Kotor
| Period | Plata | Izvor |
|---|---|---|
| Januar '26 | €1,216 | 📎 |
| Februar '26 | €1,221 | 📎 |
| Q1 '26 prosjek | €1,219 | 📊 |
📎 Uprava za Statistiku podaci. Q1 Ø = prosjek dostupnih mjeseci (Januar, Februar).
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Kotoru tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,605 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Stari Grad Kotor je UNESCO svjetska baština od 1979. godine — to osigurava trajnu turističku atraktivnost i štiti vrijednost nekretnina.
UNESCO registar kulturne baštine
Kotor je jedna od najpopularnijih kruzing destinacija na Mediteranu, sa stalnim protokom turista i rastućom potražnjom za smještajem.
Lučka uprava Kotor
Kotor je udaljen samo 10 minuta od Tivta i Porto Montenegra, što povećava atraktivnost za kupce koji žele kulturnu sredinu blizu luke.
Geografska prednost
UNESCO regulacije ograničavaju novu gradnju u Starom Gradu, što održava visoke cijene postojećih nekretnina.
Urbanistički plan opštine Kotor
Polazna cijena: 3,605 €/m² (Q1 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
| Scenario | Očekivani god. rast | Prosj. cijena/m² kraj 2026 | Vjerovatnoća |
|---|---|---|---|
| Optimističan | +16-18% | 4,218 €/m² | 25% |
| Bazni BAZNI | +11-13% | 4,038 €/m² | 55% |
| Konzervativan | +6-8% | 3,857 €/m² | 20% |
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Kotoru
Prema analizi 898 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Kotoru iznosi 3,605 €/m².
Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Kotoru bilježi stabilan rast od 11.8% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 1,001 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.3%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Prosječna cijena stana u Kotoru u februaru 2026. iznosi oko 2.800 EUR/m², dok kuće u prosjeku koštaju oko 2.300 EUR/m². Cijene variraju značajno — Stari Grad bilježi i do 7.500 EUR/m² (UNESCO zona), dok Risan nudi pristupačnije cijene od 1.600 EUR/m².
Cijene nekretnina u Kotoru bilježe stabilan rast od 7,3% na godišnjem nivou (Q1 2026). UNESCO status Starog Grada, blizina Tivta i Porto Montenegra, te rastuća potražnja međunarodnih kupaca podržavaju kontinuirani rast cijena.
Stari Grad Kotor nudi najviši ROI za kratkoročno iznajmljivanje (7-10%) zahvaljujući UNESCO statusu i turističkoj atraktivnosti. Dobrota i Muo nude odličan balans između cijene i kvaliteta života uz more. Risan je najisplativija opcija za dugoročnu investiciju.
Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potrebno je pribaviti evidencioni broj stranca u Poreskoj upravi. Procedura se obično završi u roku od 30-60 dana.
Prosječan bruto prinos od najma u Kotoru kreće se od 5% do 10% godišnje. Stari Grad i Perast su naročito atraktivni za kratkoročni turistički najam, sa dnevnim cijenama od 100-300 EUR u sezoni (jun-septembar).