Ekonomski profil Herceg Novi 2026
Osnovni makroekonomski i demografski pokazatelji
Populacija
30,000
Uprava za Statistiku, Popis 2023
Prosječna bruto plata
€1,143
▲ 2.2% god.
Ø jan–feb '26
Turistička noćenja jan–feb
~8,833
11.6% udjela primorja
Cijene stanova po strukturi, Herceg Novi — Q1 2026
Prosjek za I kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Herceg Novom po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
| Struktura stana | Prosječna cijena po m2 | Prosječna ukupna cijena | Godišnji trend | Broj oglasa |
|---|---|---|---|---|
| garsonjere | 3,540 €/m² | 101,920 € | +20.8% | 36 |
| jednosobni stanovi | 3,245 €/m² | 155,196 € | +10.7% | 545 |
| dvosobni stanovi | 2,921 €/m² | 221,824 € | +2.6% | 479 |
| trosobni stanovi | 2,825 €/m² | 317,403 € | +15.4% | 168 |
Napomena: Prosječne cijene su izračunate na osnovu medijane traženih cijena iz aktivnih oglasa na Estitor platformi i ne uključuju pregovaračke popuste koji u prosjeku iznose 5-10%.
Istorija cijena stanova u Herceg Novom
Trend prosječne cijene po m² za stanove
Prosječna cijena/m² stanova u Herceg Novom (EUR)
Analiza trenda kvartalnih promjena u Herceg Novom:
Cijena po kvadratnom metru za stanove u Herceg Novom porasla je za 9.2% u posljednjih 12 mjeseci (sa 2,813 EUR/m² na 3,072 EUR/m²).
| Period | Prosj. cijena/m² | Kv. promjena | God. promjena |
|---|---|---|---|
| Q1 2026 | 3,072 € | +0.7% | +9.2% |
| Q4 2025 | 3,050 € | +4.8% | — |
| Q3 2025 | 2,911 € | +0.6% | — |
| Q2 2025 | 2,893 € | +2.8% | — |
| Q1 2025 | 2,813 € | — | — |
Analiza po kvartovima i lokacijama — Herceg Novi
Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama
Herceg Novi obuhvata više atraktivnih lokacija, od zdravstveno-turističkog Igala do historijskog centra i mirnih naselja poput Savine i Bijele. Svaka zona ima posebnu dinamiku cijena i ciljnu grupu kupaca.
Đenovići U porastu
Po m²: 3,189 €/m²
God. promjena: +13.5%
Broj aktivnih oglasa: 221
Topla Stabilno
Po m²: 2,824 €/m²
God. promjena: +4.9%
Broj aktivnih oglasa: 188
Igalo U porastu
Po m²: 3,028 €/m²
God. promjena: +14.8%
Broj aktivnih oglasa: 160
Kumbor U padu
Po m²: 3,580 €/m²
God. promjena: -7.3%
Broj aktivnih oglasa: 155
Investicioni potencijal Herceg Novi & prinos od najma (ROI)
Analiza prinosa i investicionih prilika
Prinos od najma po opštini / naselju
| Opština | Prosječna cijena po m2 | Prosječna renta | Prosječna površina | Bruto prinos od najma |
|---|---|---|---|---|
| Đenovići | 3,189 € | — | 55 m² | — |
| Topla | 2,824 € | — | 64 m² | — |
| Igalo | 3,028 € | 435 € | 69 m² | 2.5% |
| Kumbor | 3,580 € | — | 54 m² | — |
Kalkulacija investicije: primjer
Prosječan stan od 64m² u Herceg Novom — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
Kupovna cijena
196,608 €
64m² x 3,072 €
God. prihod najam
7,680 €
bruto prihod
Bruto prinos
3.9%
godišnje
5-god. projekcija
297,000 €
uz 6.5% god. rast
Napomena: Ove projekcije su bazirane na istorijskim trendovima i ne garantuju buduće rezultate. Preporučujemo konsultaciju sa lokalnim stručnjakom.
Troškovi kupovine nekretnine u Herceg Novom
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3% – 6% | Progresivna skala za vrijednosti iznad 150.000 € |
| PDV (novogradnja) | 21% | Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća |
| Notarski troškovi | ~€400 – €700 | Obavezni, definisani notarskom tarifom |
| Uknjižba u katastar | €50 – €200 | Administrativne takse za upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 3% – 6% | Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane |
| Advokatski troškovi | €500 – €2,000+ | Preporučeno za pravnu sigurnost |
🎯
Kupovna moć i cijene stanova
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Indeks Priuštivosti
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Niska
~96plata za stan od 50m²
🔴 Stan od 50m² košta oko 96 prosječnih bruto plata. Herceg Novi privlači kupce iz regiona i inostranstva.
Trend Bruto Plate (€)
Kvartalni pregled — Herceg Novi
📎 Uprava za Statistiku — MSP br. 3/2026 (jan–feb 2026)
Ø plata jan–feb '26
€1,143
Godišnja promjena
+2.2%
Prosječna bruto plata u Herceg Novom bilježi rast od 2.2% na godišnjem nivou (Ø jan–feb '26 vs. Q1 '25): jan €1,130, feb €1,156.
Bruto plata — Herceg Novi 2026
| Period | Plata | Izvor |
|---|---|---|
| Januar '26 | €1,130 | 📎 |
| Februar '26 | €1,156 | 📎 |
| Q1 '26 prosjek | €1,143 | 📊 |
📎 Uprava za Statistiku podataka · 📊 Predikcija na osnovu zvaničnih podataka za januar i februar, zasnovanu na istorijskim trendovima zarada.
Vodič za kupovinu nekretnine u Herceg Novi
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Procedura kupovine
- 1 Pretraga i odabir nekretnine — Pregled oglasa putem agencija i platformi, analiza lokacije i cijena, organizacija obilaska.
- 2 Pregovaranje i ponuda — Dogovor cijene, rokova i uslova kupovine sa prodavcem.
- 3 Pravna provjera (due diligence) — Provjera vlasništva u katastru, eventualnih tereta ili hipoteka, statusa objekta (građevinska i upotrebna dozvola), kao i potencijalnih pravnih ograničenja ili sporova.
- 4 Predugovor (opciono) — Po potrebi se potpisuje predugovor uz depozit (najčešće oko 10%), dok se završavaju dodatne provjere.
- 5 Dobijanje evidencionog broja stranca — Strani kupci su dužni da pribave evidencioni broj u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze.
- 6 Notarizacija kupoprodajnog ugovora — Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred notarom. Za strane državljane koji ne govore službeni jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača je zakonski obavezno.
- 7 Isplata i uknjižba — Isplata kupoprodajne cijene vrši se isključivo putem bankarskog transfera, nakon čega notar podnosi zahtjev za upis vlasništva u katastar.
Potrebna dokumentacija
- Lični dokument (lična karta ili pasoš)
- Evidencioni broj (za strane kupce)
- Potvrda o prebivalištu (po potrebi)
- Dokaz o porijeklu sredstava (obavezan za banku i realizaciju transakcije)
- List nepokretnosti (izvod iz katastra)
- Građevinska i upotrebna dozvola (ako je primjenjivo)
- Energetski sertifikat (ako je dostupan)
- Vjenčani list (po potrebi, uz prevod)
- Punomoć (ako jedna strana nije prisutna)
- Sudski tumač (za strane kupce)
- Potvrda o računu u lokalnoj banci (sa kojeg se vrši prenos sredstava)
Važne napomene:
- Plaćanje se u praksi vrši putem banke, uz obaveznu provjeru porijekla sredstava u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
- Strani kupci mogu nesmetano kupovati nekretnine, osim u određenim kategorijama zemljišta (npr. poljoprivredno zemljište).
- Notar ima ključnu ulogu u validaciji transakcije i pokretanju procesa uknjižbe.
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Prognoza tržišta nekretnina Herceg Novi 2026
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo nastavak umjerenog rasta cijena nekretnina u Herceg Novii tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,072 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Ključni faktori koji utiču na tržište, Herceg Novi
Blizina Dubrovnika i Hrvatske ↑ Pozitivan
Granica sa Hrvatskom i blizina Dubrovnika privlači kupce iz EU i turiste tokom čitave godine.
Zdravstveni i wellness turizam ↑ Pozitivan
Igalo je regionalni centar zdravstvenog turizma (Institut Dr Simo Milošević), što obezbjeđuje stabilnu potražnju za kratkoročnim najmom.
Boka Bay luksuzni segment ↑ Pozitivan
Bokokotorski zaliv (UNESCO) ostaje premium destinacija za strane investitore i kupce iz dijaspore.
EU integracije ↑ Pozitivan
Napredak Crne Gore ka EU članstvu povećava interes investitora iz EU zemalja, posebno za Boku.
Projekcija cijena za 2026
Polazna cijena: 3,072 €/m² (Q1 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
| Scenario | Očekivani god. rast | Prosj. cijena/m² kraj 2026 | Vjerovatnoća |
|---|---|---|---|
| Optimističan | +8-10% | 3,348 €/m² | 25% |
| Osnovni (bazni) BAZNI | +5-7% | 3,256 €/m² | 55% |
| Konzervativan | +2-4% | 3,164 €/m² | 20% |
Disclaimer: Bazirano na zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Mjesečni statistički pregled br. 3/2026). Ne predstavljaju finansijski savjet i ne garantuju buduće rezultate. Stvarni rast cijena zavisi od globalnih makroekonomskih uslova, geopolitičke situacije i lokalnih regulatornih promjena.
❓
Često postavljana pitanja
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Herceg Novom
Prema analizi 1346 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u gradu Herceg Novi iznosi 3,072 €/m².
Analizirajući podatke za posljednje 3 godine, cijena nekretnina u gradu Herceg Novi bilježi stabilan rast od 9.2% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 520 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 3.2%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Prosječna cijena stana u Herceg Novom iznosi oko 2.200 EUR/m² (Q1 2026). Stari Grad bilježi cijene do 5.000 EUR/m², dok okolna naselja poput Baošića i Kamenara nude pristupačnije opcije od 1.400-2.200 EUR/m².
Cijene bilježe rast od 6,3% na godišnjem nivou. Herceg Novi je atraktivan zahvaljujući blagoj klimi, zdravstvenom turizmu (Igalo) i poziciji na ulazu u Bokokotorski zaliv.
Baošići i Kamenari nude najniže ulazne cijene sa visokim potencijalom rasta (+8-9% godišnje). Savina nudi premium lokaciju blizu Starog Grada. Igalo je stabilan izbor zahvaljujući zdravstvenom turizmu koji traje duže od ljetne sezone.
Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potreban je evidencioni broj stranca iz Poreske uprave.
Prosječan bruto prinos kreće se od 5% do 9% godišnje. Igalo ima posebnu prednost jer zdravstveni turizam produžava sezonu najma izvan ljetnjih mjeseci.
Metodologija: Podaci u ovom izvještaju su bazirani na analizi aktivnih i prodatih oglasa na Estitor platformi, javno dostupnim podacima Uprave za nekretnine Crne Gore i agregiranim podacima iz partnerskih agencija. Cijene predstavljaju medijanu traženih cijena i mogu se razlikovati od konačnih transakcijskih cijena. Izvještaj se automatski ažurira na početku svakog kvartala.
Posljednje ažuriranje: Q1 2026 | Sljedeće ažuriranje: jul 2026
Posljednje ažuriranje: Q1 2026 | Sljedeće ažuriranje: jul 2026
Tražite nekretninu u Herceg Novom?
Pregledajte aktivne oglase na Estitor platformi.