Tržište Nekretnina Crna Gora — Kvartalni Izvještaj Q1 2026
Detaljna analiza cijena, trendova i investicionih prilika na tržištu nekretnina u Crnoj Gori. Uporedni pregled 6 ključnih gradova. Podaci se ažuriraju kvartalno.
Ažurirano: April 2026
Sljedeće ažuriranje: jul 2026
Crna Gora (svi gradovi)
Prosječna cijena/m²
2,910 €
▲ +8.5% god.
Medijana cijene stana
186,240 €
▲ +8.5% god.
Prinos od najma
4.5%
▼ -0.54% god.
Aktivni oglasi
14,786
Q1 2026
Podaci za Q1 2026 su objavljeni.Sljedeći izvještaj: jul 2026
Prema prognozama, očekuje se da će Crna Gora u 2026. godini ostvariti ekonomski rast od 3.2%, što je iznad projektovanog evropskog prosjeka od 2.3%. Rast BDP-a u četvrtom kvartalu 2025. godine bio je 1.5%, uz podršku sektora turizma, trgovine i nekretnina. Izvještaj o izvršenju budžeta za januar 2026. godine pokazao je da su prihodi budžeta iznosili €162,6 miliona.
Projekcije na osnovu međunarodnih i domaćih procjena. Budžetski podatak: Ministarstvo finansija CG.
Cijene stanova u Crnoj Gori po strukturi — Q1 2026
Prosjek za I kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Crnoj Gori po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
Napomena: Prosječne cijene su izračunate na osnovu medijane traženih cijena iz aktivnih oglasa na Estitor platformi i ne uključuju pregovaračke popuste koji u prosjeku iznose 5-10%.
Investicioni potencijal Crne Gore & prinos od najma (ROI)
Analiza prinosa i investicionih prilika
Prinos od najma po gradu
Grad
Prosječna cijena po m2
Prosječna renta
Prosječna površina
Bruto prinos od najma
Podgorica
2,707 €
547 €
60 m²
4.9%
Budva
3,344 €
632 €
68 m²
4.7%
Kotor
3,605 €
738 €
77 m²
4.3%
Bar
2,655 €
474 €
60 m²
4.1%
Herceg Novi
3,072 €
520 €
64 m²
3.9%
Tivat
4,192 €
796 €
72 m²
4.0%
Kalkulacija investicije: primjer
Prosječan stan od 64m² u Crnoj Gori — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
Kupovna cijena
186,240 €
64m² x 2,910 €
God. prihod najam
8,448 €
bruto prihod
Bruto prinos
4.5%
godišnje
5-god. projekcija
279,000 €
uz 5.5% god. rast
Napomena: Ove projekcije su bazirane na istorijskim trendovima i ne garantuju buduće rezultate. Preporučujemo konsultaciju sa lokalnim stručnjakom.
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
Stavka
Iznos
Napomena
Porez na promet
3% – 6%
Progresivna skala za vrijednosti iznad 150.000 €
PDV (novogradnja)
21%
Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća
Notarski troškovi
~€400 – €700
Obavezni, definisani notarskom tarifom
Uknjižba u katastar
€50 – €200
Administrativne takse za upis vlasništva
Agencijska provizija
3% – 6%
Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane
Advokatski troškovi
€500 – €2,000+
Preporučeno za pravnu sigurnost
🎯
Kupovna moć i cijene stanova
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Indeks Priuštivosti
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Dobra
~52plata za stan od 50m²
🔴 Stan od 50m² košta oko 52 prosječne bruto plate. Priuštivost je znatno bolja nego u primorskim gradovima.
Trend Bruto Plate (€)
Kvartalni pregled — Podgorica
📎 Uprava za Statistiku — MSP br. 3/2026 (jan–feb 2026)
Ø plata jan–feb '26
€1,580
Godišnja promjena
+2.3%
Prosječna bruto plata u Podgorici bilježi rast od 2.3% na godišnjem nivou (Ø jan–feb '26 vs. Q1 '25): jan €1,578, feb €1,582.
Poređenje plata — svi gradovi 2026
Grad
Jan '26 📎
Feb '26 📎
Q1 '26 📊
YoY
Podgorica
€1,578
€1,582
€1,580
+2.3%
Tivat
€1,467
€1,493
€1,480
-8.4%
Budva
€1,416
€1,424
€1,420
+2.5%
Kotor
€1,216
€1,221
€1,219
+6%
Herceg Novi
€1,130
€1,156
€1,143
+2.2%
Bar
€1,039
€1,009
€1,024
+3.4%
Ulcinj
€1,005
€1,029
€1,017
+1.2%
📎 Uprava za Statistiku MSP br. 3/2026
Turistički promet
Izvor: Uprava za Statistiku — Mjesečni statistički pregled 3/2026
Noćenja stranih i domaćih turista u kolektivnom smještaju po primorskim opštinama i po zemljama porijekla, Q1 2026.
Noćenja po primorskim opštinama — Q1 2026
Opština
Jan
Feb
Mar
Q1 ukupno
Udio
Budva
23,499
~21,500
~28,000
~73,000
59.1%
Tivat
5,029
~4,800
~6,200
~16,000
12.9%
Herceg Novi
4,633
~4,200
~5,500
~14,300
11.6%
Bar
3,930
~3,600
~4,700
~12,200
9.9%
Kotor
2,408
~2,200
~3,000
~7,600
6.2%
Ulcinj
109
~120
~200
~430
0.3%
Ukupno primorje
39,608
~36.400
~47.600
~123.600
100%
Stvarni podatak (Uprava za Statistiku). Procjena na osnovu sezonskog obrasca 2026.
Maloprodaja Q1 2026: potrošnja raste +5% u odnosu na prošlu godinu
Promet u trgovini na malo, Q1 poređenje — Uprava za Statistiku, MSP br. 3/2026
Brojevi u tabeli predstavljaju indeks prometa u maloprodaji u odnosu na prosjek 2024. godine (= 100). Npr. 74,2 znači promet 25,8% manji od godišnjeg prosjeka — normalno za januar. Ključno je poređenje istog mjeseca: svaki mjesec 2026 bilježi rast od +5% u odnosu na 2025.
Mjesec
2025
2026
God. promjena
Januar
70,7
74,2
+5,0%
Februar
75,8
~79,6
+5,0%
Mart
86,7
~91,0
+5,0%
Q1 prosjek
77,7
~81,6
+5,0%
Na osnovu januarskog podatka (+5,0% godišnje) i sezonskog obrasca iz 2025, procjenjujemo prosjek Q1 2026 na ~81,6 — rast u odnosu na Q1 2025 (77,7). Kupovna moć na početku godine je jača nego prošle godine.
Stvarni podatak: januar 2026 (Uprava za Statistiku, MSP br. 3/2026). Procjena feb/mar na osnovu sezonskog obrasca Q1 2025 × godišnji rast od +5%.
Vodič za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Procedura kupovine
1 Pretraga i odabir nekretnine — Pregled oglasa putem agencija i platformi, analiza lokacije i cijena, organizacija obilaska.
2 Pregovaranje i ponuda — Dogovor cijene, rokova i uslova kupovine sa prodavcem.
3 Pravna provjera (due diligence) — Provjera vlasništva u katastru, eventualnih tereta ili hipoteka, statusa objekta (građevinska i upotrebna dozvola), kao i potencijalnih pravnih ograničenja ili sporova.
4 Predugovor (opciono) — Po potrebi se potpisuje predugovor uz depozit (najčešće oko 10%), dok se završavaju dodatne provjere.
5 Dobijanje evidencionog broja stranca — Strani kupci su dužni da pribave evidencioni broj u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze.
6 Notarizacija kupoprodajnog ugovora — Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred notarom. Za strane državljane koji ne govore službeni jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača je zakonski obavezno.
7 Isplata i uknjižba — Isplata kupoprodajne cijene vrši se isključivo putem bankarskog transfera, nakon čega notar podnosi zahtjev za upis vlasništva u katastar.
Potrebna dokumentacija
Lični dokument (lična karta ili pasoš)
Evidencioni broj (za strane kupce)
Potvrda o prebivalištu (po potrebi)
Dokaz o porijeklu sredstava (obavezan za banku i realizaciju transakcije)
List nepokretnosti (izvod iz katastra)
Građevinska i upotrebna dozvola (ako je primjenjivo)
Energetski sertifikat (ako je dostupan)
Vjenčani list (po potrebi, uz prevod)
Punomoć (ako jedna strana nije prisutna)
Sudski tumač (za strane kupce)
Potvrda o računu u lokalnoj banci (sa kojeg se vrši prenos sredstava)
Važne napomene:
Plaćanje se u praksi vrši putem banke, uz obaveznu provjeru porijekla sredstava u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
Strani kupci mogu nesmetano kupovati nekretnine, osim u određenim kategorijama zemljišta (npr. poljoprivredno zemljište).
Notar ima ključnu ulogu u validaciji transakcije i pokretanju procesa uknjižbe.
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Prognoza tržišta nekretnina Crna Gora 2026
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo nastavak umjerenog rasta cijena nekretnina u Crna Gorai tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 2,910 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Ključni faktori koji utiču na tržište Crne Gore — potkrijepljeni podacima
EU integracije↑ Pozitivan
Napredak Crne Gore ka EU članstvu pozitivno utiče na povjerenje investitora.
77% uvoza iz EU zemalja (jan 2026)
Turistički promet↑ Pozitivan
39,608 primorskih noćenja u januaru 2026. Budva lider sa 59%, Tivat 12.7%. Srbija i Albanija čine 40% gostiju.
Ukupno 39,608 noćenja na primorju (jan 2026)
Plate↑ Pozitivan
Prosječna bruto plata u CG raste +4,2% godišnje. Tivat (1.494€), Kotor (+7,0%) i Podgorica (1.311€) prednjače.
Prosječne bruto zarade, januar 2026
Retail potrošnja↑ Pozitivan
Indeks trgovine na malo +5,0% u januaru 2026 (tekuće cijene). Realni rast +1,9% iznad inflacije.
Promet u trgovini na malo, jan 2026
Projekcija cijena za 2026
Polazna cijena: 2,910 €/m² (Q1 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
Scenario
Očekivani god. rast
Prosj. cijena/m² kraj 2026
Vjerovatnoća
Optimističan
+8-10%
3,172 €/m²
25%
Osnovni (bazni) BAZNI
+5-7%
3,085 €/m²
55%
Konzervativan
+2-4%
2,997 €/m²
20%
Disclaimer: Bazirano na zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Mjesečni statistički pregled br. 3/2026). Ne predstavljaju finansijski savjet i ne garantuju buduće rezultate. Stvarni rast cijena zavisi od globalnih makroekonomskih uslova, geopolitičke situacije i lokalnih regulatornih promjena.
❓
Često postavljana pitanja
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Crnoj Gori
Prema analizi 14786 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u gradu Crna Gora iznosi 2,910 €/m².
Analizirajući podatke za posljednje 3 godine, cijena nekretnina u gradu Crna Gora bilježi stabilan rast od 8.5% godišnje. Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 562 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 3.6%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Metodologija: Podaci u ovom izvještaju su bazirani na analizi aktivnih i prodatih oglasa na Estitor platformi, javno dostupnim podacima Uprave za nekretnine Crne Gore i agregiranim podacima iz partnerskih agencija. Cijene predstavljaju medijanu traženih cijena i mogu se razlikovati od konačnih transakcijskih cijena. Izvještaj se automatski ažurira na početku svakog kvartala.
Posljednje ažuriranje: Q1 2026 | Sljedeće ažuriranje: jul 2026
